Canuma, de Vainstein, começa com capital comprometido de cerca de R$ 1 bi de investidores
Marcelo Vainstein, que há três meses deixou a Brookfield, atraiu para sua nova gestora o BTG Pactual como sócio minoritário. Batizada de Canuma Capital, aasset, especializada em ativos imobiliários, nasce com um capital comprometido de cerca de R$ 1 bilhão de investidores.
O executivo não abre a proporção do BTG no negócio nem se o acordo inclui aporte inicial nos fundos que estão sendo estruturados. “Fizemos uma estrutura em que há incentivos para que os dois lados possam crescer”, limita-se a dizer.
Nos bastidores, o que se diz é que a fatia seria de 30%, em linha com o percentual que o BTG tem adotado em parcerias similares com assets novatas.
O relacionamento com o banco vem de mais de uma década. Vainstein liderou, por exemplo, uma das maiores transações imobiliárias dos últimos anos. Em 2018, comprou do BC Fund, um dos fundos imobiliários mais líquidos na bolsa, sob gestão do BTG, o equivalente a R$ 1,3 bilhão em lajes corporativas, e ao mesmo tempo vendeu R$ 719 milhões em ativos. “Fizemos várias transações, eles sabem como eu atuo.”
Quando saiu da Brookfield, no fim de junho, e se desligou dos comitês executivo e de investimento, a aproximação foi natural, conta Vainstein. Não haverá, porém, influência do BTG na gestão, diz. O plano de negócios prevê chegar a patrimônio de R$ 2 bilhões a R$ 3 bilhões até 2023.
No próximo dia 30, a equipe inicial, de nove pessoas, passa a ocupar um escritório com 20 posições no décimo andar da Avenida Faria Lima, 3.015, um edifício multipropriedade. “Quando fui assinar o contrato com o proprietário, disse que ia falar algo contra a minha empresa, sobre o que tinha para fazer para aumentar no mínimo em 25% o aluguel”, diz Vainstein. “É isso que eu gosto de fazer: pegar o prédio que o dono não conhece o valor, fazer investimento não relevante e criar valor.”
Na Brookfield, Vainstein era responsável por um portfólio de R$ 11 bilhões distribuídos nos segmentos corporativos de alto padrão, parques logísticos e shopping centers, beirando 1 milhão de metros quadrados. Antes, foi diretor do J.P. Morgan e do Morgan Stanley, sempre dedicado ao segmento imobiliário em transações de mercado de capitais. Essa é a primeira vez que ele empreende.
Como sócios, Vainstein trouxe Ademilson Ribeiro, que era o chefe de investimentos associado da Brookfield e seu braço direito, e Eduardo Moraes, ex-Itaú BBA, especializado em dívidas imobiliárias estruturadas. Felipe Vaz, que liderava á área de pesquisa dedicada a fundos imobiliários e ações americanas (REIT) doSantander, se junta ao time neste mês, após cumprir a licença prévia contratual.
Com essa configuração, a equipe planeja lançar três fundos. Um deles será de private equity, dedicado a todos os segmentos e que buscará oportunidades delongo prazo. No segmento de líquidos e listados haverá um multiestratégia, com um mix de retorno em dividendos e ganho de capital, e um fundo de REITs americanos.
Trata-se de um mercado de US$ 1,5 trilhão, com mais profundidade que o brasileiro, que gira em torno de R$ 25 bilhões, excluindo-se os portfólios de certificados de recebíveis imobiliários (CRI).
“O mercado americano tem muito mais oportunidade de diversificação, são mais de 13 classes de ativos, sem necessariamente ter correlação”, afirma o executivo. Ao mesmo tempo, pega carona no índice de ações S&P 500, em razão dos REITs. “São portfólios gigantes com gestão profissional em toda a cadeia de valor baseada em gestão, aquisição, ‘retrofit’, venda, reciclando o capital e reinvestindo.”
No Brasil, ele cita que os fundos imobiliários distribuem 95% do resultado de caixa, e todo crescimento é baseado em novas emissões, sempre diluindo o investidor.
Nos cinco anos que esteve como executivo-chefe de investimentos da Brookfield no Brasil, Vainstein participou dos comitês executivos da gigante canadense, com US$ 200 bilhões globalmente. Conheceu todas as classes e as principais transações da gestora em diversas regiões e é essa visão global que ele pretende replicar.
O primeiro fundo a ser listado na B3 deve ser o multiestratégia, com algo entre R$ 250 milhões e R$ 300 milhões. Ele reconhece que o ciclo de alta de juros e o termômetro político trazem alguns desafios para a captação. Na hora de alocar os recursos, a seletividade também terá que ser muito maior.
Comprar e transformar imóveis, estabilizá-los com uma melhor taxa de ocupação e depois vender o ativo fechando o ciclo é o modelo que Vainstein quer repetir, ao mesmo tempo em que busca alguns desenvolvimentos específicos, pouco ofertados no mercado. “Estamos indo para alguns tipos de produtos de classes de ativos, ou dentro de uma determinada classe, onde a concorrência é menor”, cita, sem dar mais detalhes.
Ele diz que o importante não é escolher determinado setor, mas os ativos que realmente podem trazer valor. “Logística é o que mais cresce hoje, mas não é necessariamente o melhor investimento”, afirma. “Os grandes ativos ainda estão nas mãos dos grandes players e não com os fundos.”