Marcelo Vainstein, que comandou um portfólio de R$ 11 bilhões, lançou o seu primeiro fundo e se prepara para lançar outros dois. A meta: captar R$ 3 bilhões em cinco anos

Marcelo Vainstein já tinha chamado a atenção do mercado imobiliário quando deixou a posição de Chief Investment Officer (CIO) da Brookfield, em junho do ano passado. Na época, ele, que comandava uma carteira de R$ 11 bilhões sob gestão no Brasil, anunciou que criaria sua própria gestora, a Canuma Capital. E, poucos meses depois, com uma associação com o BTG Pactual, ela começa a dar as caras.

A Canuma lançou no dia 29 de dezembro do ano passado o seu primeiro fundo, o Reits EUA. “Temos um projeto bastante agressivo de, até o fim de março, ser o maior fundo de US Reits do Brasil”, diz Vainstein ao NeoFeed ao comentar sobre o mercado de Real Estate Investment Trust, que movimenta US$ 1,5 trilhão nos Estados Unidos e é formado por empresas listadas em bolsa que são donas de imóveis em diversos segmentos.

A gestora não abre os Reits nos quais investe, mas um profissional que conhece a estratégia diz que o fundo da Canuma está investindo em empresas como Prologis, de galpões logísticos; AvalonBay, de imóveis residenciais; e companhias diversificadas setorialmente como industrial, data center, hotéis, healthcare, entre outros.

O fundo, que pode ser acessado pelo público geral, com aplicação mínima de R$ 5 mil, está apenas no BTG e na Necton. Os outros dois fundos serão lançados até o fim do primeiro semestre e a captação via instrução 476 tem sido estudada como uma das principais alternativas para a listagem na B3.

Um deles é o Canuma Multiestratégia, um fundo cujo objetivo é investir e desinvestir conforme os ciclos imobiliários. “Posso estar investindo em fundos imobiliários listados, não listados, empresas do setor imobiliário listadas na bolsa, em crédito, em debêntures imobiliárias. É bem diversificado”, diz Vainstein. No mercado, estima-se que este fundo alcance R$ 350 milhões em captação.

O terceiro fundo atuará no setor de private equity e estima-se que deverá captar cerca de R$ 500 milhões. “Vamos atuar na criação de valor através de ativos, desde prontos a desenvolvimentos imobiliários”, diz Vainstein. Ele explica a estratégia que pretende adotar dando como exemplo uma compra que fez, em 2017, quando estava na Brookfield.

Na época, Vainstein enxergou oportunidade no EZ Tower. “Quarenta e cinco por cento do prédio estava desocupado e eu acreditava que ele estava em um turning point para o preço subir em três anos”, diz ele. A Brookfield comprou o prédio pelo valor de R$ 14.250,00 o metro quadrado, trouxe mais locatários e aproveitou a renovação para aumentar o preço. “Em 2020, vendemos o prédio para o BTG, a R$ 21.000,00 o metro quadrado, alavancado.”

Apesar de sua larga experiência, primeiro como investment banker, onde foi diretor de bancos como J.P. Morgan e Morgan Stanley, há quem veja um grande desafio para Vainstein. “Ele é talentoso, mas trabalhar na Brookfield, com o dinheiro dos gringos vindo fácil, é uma coisa. Buscar captação aqui no mercado brasileiro já é outra bem diferente”, diz um famoso gestor do setor. “Agora será a hora da verdade.”

A gestora, que conta com profissionais como Felipe Vaz, ex-head de análise de fundo imobiliários e Reits do Santander; Ademilson Ribeiro, ex-head de research da Brookfield; e Eduardo Moraes, ex-Itaú BBA, tem a vantagem de largar com um comprometimento do BTG Pactual, dono de 30% do negócio, de trazer R$ 1 bilhão em recursos. A meta da Canuma é ter R$ 3 bilhões sob gestão dentro de cinco anos.

Vainstein explica que Canuma é o nome da rua onde mora, no bairro da Boa Vista, onde comemorou muitas conquistas. Essa, aliás, é a segunda estreia da Canuma Capital no mercado. Ela havia sido criada, em 2015, e, quando estava em fase de captação de recursos, Vainstein recebeu a proposta de ir para a Brookfield.

Naquele momento, o executivo congelou o projeto e decidiu ir para a Brookfield como CIO da companhia no Brasil. Acabou ficando cinco anos na empresa e fez mais de R$ 8,2 bilhões em transações envolvendo real assets. “Durante esse período, além de fazer as transações e cuidar do portfólio, tinha que conversar com os investidores internacionais”, diz Vainstein.

Foi uma escola na maior empresa de real estate do mundo, com mais de US$ 200 bilhões sob gestão. “Nunca aprendi tanto na minha vida. Olhávamos todos os setores como industrial, escritórios, hotéis, residencial para renda, self storage, entre outros.” Mas Vainstein ainda guardava o sonho de ter sua própria gestora.

No fim de junho de 2021, saiu da Brookfield e chamou a atenção do BTG Pactual. “O que deixei claro para eles é que eu manteria a independência total”, diz Vainstein. Indagado sobre a vantagem de comprar um fundo de Reits aqui, com taxa de administração de 1,9%, enquanto hoje algumas corretoras possibilitam investir diretamente nos EUA, Vainstein tem a resposta na ponta da língua.

“Porque temos uma gestão ativa com alguns dos melhores profissionais do mercado, escolhidos a dedo. Nós vamos no detalhe do detalhe na avaliação dos ativos”, diz ele, que enxerga muito espaço para a indústria crescer no Brasil.” E prossegue. “Os 200 grandes investidores institucionais, que têm mais de US$ 20 trilhões em investimentos, têm cerca de 10% da carteira posicionados em ativos de real estate. No Brasil, esse índice ainda é de menos de 3%.”