Após fazer um dos maiores IPOs de um FII no Brasil em 2022, a gestora de investimentos em ativos imobiliários fundada pelo ex-CIO da Brookfield planeja o lançamento de um fundo de private equity e de um fundo de previdência privada
Quando Marcelo Vainstein decidiu deixar a posição de Chief Investment Officer (CIO) da Brookfield, em junho do ano passado, para criar sua própria gestora focada em ativos imobiliários, teve quem demonstrasse ceticismo.
Apesar dos cinco anos em que passou na gestora canadense, onde comandou um portfólio de R$ 11 bilhões e fez mais de R$ 8,2 bilhões em transações envolvendo real assets, mais o tempo em que atuou como investment banker no J.P. Morgan e o Morgan Stanley, havia dúvidas se Vainstein conseguiria captar no mercado sem uma grife por trás.
Mas, com menos de um ano de existência, a Canuma Capital mostra que não está no mercado para ser um mero coadjuvante. Tendo o BTG Pactual como acionista minoritário, a gestora já atingiu R$ 300 milhões em patrimônio líquido. E Vainstein, como fundador e CEO da casa, garante que a história da Canuma mal começou.
O plano é triplicar esse montante em pouco tempo. “Para 2023, o nosso objetivo é fechar o ano tendo entre R$ 750 milhões e R$ 1 bilhão em patrimônio”, diz Vainstein, ao NeoFeed, reforçando que a ideia de que a meta é que alcançar R$ 3 bilhões sob gestão em cinco anos.
Para cumprir com os objetivos, a Canuma planeja uma série de produtos. O primeiro é um fundo para atuar no setor de private equity, em que pretende adquirir ativos imobiliários, estejam eles prontos ou em desenvolvimento.
A data de lançamento, porém, depende da velocidade da queda da Selic, por afetar o retorno possível com investimentos. “É muito difícil falar em fundos de private equity com juros nos patamares atuais, então estamos com muita cautela”, afirma Vainstein.
O segundo é um fundo de previdência privada, em que 80% dos recursos são investidos em renda fixa e o restante em ativos do setor imobiliário no Brasil ou nos Estados Unidos. A Canuma já obteve a autorização da Superintendência de Seguros Privados (Susep) e estuda o melhor momento para lançá-lo.
“A combinação de títulos de renda fixa e o segmento imobiliário é mais interessante para o investidor. Ao invés de ficar só em ações, ou só em renda fixa, como os fundos tradicionais fazem, podemos investir 20% em ativos imobiliários nos Estados Unidos, que nos últimos 15 anos deram um retorno acima de 10% ao ano em dólar”, diz Vainstein.
Os dois novos produtos vão se somar à estratégia que trouxe a Canuma Capital até o patamar de R$ 300 milhões em patrimônio líquido. Um deles é o Canuma Capital Multiestratégia Fundo de Investimento Imobiliário, que opera com o ticker CCME11.
Trata-se de um fundo imobiliário (FII) que captou R$ 250 milhões em seu IPO, via instrução 476, no fim de outubro deste ano, na segunda maior operação deste tipo em 2022.
Com mandato discricionário, o Canuma Multiestratégia pode investir em uma série de ativos. Isso inclui desde fundos imobiliários e crédito estruturado, até ações de empresas e ativos diretos, como imóveis e empreendimentos no formato built to suit, em que um imóvel é construído já prevendo as necessidades do futuro locatário.
“Não olhamos setores específicos, olhamos oportunidades específicas”, diz Vainstein. “Queremos comprar ativos atraentes, resilientes e dominantes em seus nichos de mercado, a preços que estejam compatíveis com o retorno que esperamos para os próximos anos.”
O Canuma Multiestratégia se junta ao fundo internacional lançado em 29 de dezembro, o Reits EUA, que investe no mercado de Real Estate Investment Trust, um segmento que movimenta US$ 1,5 trilhão nos Estados Unidos e é formado por empresas listadas em bolsa que são donas de imóveis em diversos segmentos.
Mercado favorável
Enquanto vai trabalhando no lançamento de outros produtos, Vainstein demonstra otimismo com as perspectivas do mercado imobiliário brasileiro, em meio aos sinais de que os juros devem começar a cair em 2023. Ele entende que há uma série de oportunidades no mercado, desde imóveis a ativos financeiros ligados ao setor imobiliário.
“Existe muito mercado ainda para comprar ativos, ações e FIIs. Muitas dívidas interessantes estão disponíveis para serem estruturadas no mercado”, afirma Vainstein. “O mercado em 2023 vai abrir, não tenho dúvida alguma, vamos ver um mercado muito diferente do que em 2022.”
Segundo Vainstein, este cenário será particularmente positivo para o Canuma Multiestratégia, que tem como objetivo entregar entre 10% e 12% mais IPCA por ano aos investidores.
No relatório mensal relativo a outubro, a Canuma informa que o dividendo yield anualizado do FII foi de 9,05%, considerando o valor patrimonial da cota de 30 de setembro, uma vez que o fundo passou a ser negociado na B3 no dia 28 de outubro.
Além de aproveitar os primeiros indícios de retomada do setor imobiliário, o fundo da Canuma também chega num momento bastante promissor para o mercado de FIIs, produto que vem crescendo de tamanho e atraindo cada vez mais investidores nos últimos anos.
“Apesar das dificuldades neste ano, o mercado de FIIs está conseguindo crescer em 2022, porque o investidor está amadurecendo, vendo nesses fundos um componente de geração de renda e proteção patrimonial”, diz Marcos Baroni, analista chefe de FIIs na Suno Research. “É um produto que aparece cada vez mais nas prateleiras das gestoras, porque os brasileiros entendem bem esse mundo do aluguel.”
Até agosto, o número de fundos imobiliários no mercado atingiu 762, um aumento de 2,3 vezes em relação ao registrado no final de 2017, segundo o mais recente boletim mensal de FIIs da B3, de setembro. O patrimônio líquido dos FIIs listados na Bolsa somou R$ 188 bilhões em agosto, aumento de 23% em 12 meses.
O número de investidores com posição em custódia chegou a 1,9 milhão em setembro, alta de 23,5% em relação ao acumulado de 2021. E, do total de investidores, as pessoas físicas tiveram uma participação de 74,3% na posição em custódia.