Dia 18/nov (sexta-feira) às 15h, a Canuma Capital participou do Programa Clube FII Entrevista, com o Arthur Vieira de Moraes, falando sobre o atual momento de mercado, os impactos em investimentos no setor imobiliário, além das nossas estratégias nos mercados local e norte-americano.
A transmissão do programa foi realizada pelo canal do Clube FII no Youtube.
Link para apresentação utilizada na live.
Após fazer um dos maiores IPOs de um FII no Brasil em 2022, a gestora de investimentos em ativos imobiliários fundada pelo ex-CIO da Brookfield planeja o lançamento de um fundo de private equity e de um fundo de previdência privada
Quando Marcelo Vainstein decidiu deixar a posição de Chief Investment Officer (CIO) da Brookfield, em junho do ano passado, para criar sua própria gestora focada em ativos imobiliários, teve quem demonstrasse ceticismo.
Apesar dos cinco anos em que passou na gestora canadense, onde comandou um portfólio de R$ 11 bilhões e fez mais de R$ 8,2 bilhões em transações envolvendo real assets, mais o tempo em que atuou como investment banker no J.P. Morgan e o Morgan Stanley, havia dúvidas se Vainstein conseguiria captar no mercado sem uma grife por trás.
Mas, com menos de um ano de existência, a Canuma Capital mostra que não está no mercado para ser um mero coadjuvante. Tendo o BTG Pactual como acionista minoritário, a gestora já atingiu R$ 300 milhões em patrimônio líquido. E Vainstein, como fundador e CEO da casa, garante que a história da Canuma mal começou.
O plano é triplicar esse montante em pouco tempo. “Para 2023, o nosso objetivo é fechar o ano tendo entre R$ 750 milhões e R$ 1 bilhão em patrimônio”, diz Vainstein, ao NeoFeed, reforçando que a ideia de que a meta é que alcançar R$ 3 bilhões sob gestão em cinco anos.
Para cumprir com os objetivos, a Canuma planeja uma série de produtos. O primeiro é um fundo para atuar no setor de private equity, em que pretende adquirir ativos imobiliários, estejam eles prontos ou em desenvolvimento.
A data de lançamento, porém, depende da velocidade da queda da Selic, por afetar o retorno possível com investimentos. “É muito difícil falar em fundos de private equity com juros nos patamares atuais, então estamos com muita cautela”, afirma Vainstein.
O segundo é um fundo de previdência privada, em que 80% dos recursos são investidos em renda fixa e o restante em ativos do setor imobiliário no Brasil ou nos Estados Unidos. A Canuma já obteve a autorização da Superintendência de Seguros Privados (Susep) e estuda o melhor momento para lançá-lo.
“A combinação de títulos de renda fixa e o segmento imobiliário é mais interessante para o investidor. Ao invés de ficar só em ações, ou só em renda fixa, como os fundos tradicionais fazem, podemos investir 20% em ativos imobiliários nos Estados Unidos, que nos últimos 15 anos deram um retorno acima de 10% ao ano em dólar”, diz Vainstein.
Os dois novos produtos vão se somar à estratégia que trouxe a Canuma Capital até o patamar de R$ 300 milhões em patrimônio líquido. Um deles é o Canuma Capital Multiestratégia Fundo de Investimento Imobiliário, que opera com o ticker CCME11.
Trata-se de um fundo imobiliário (FII) que captou R$ 250 milhões em seu IPO, via instrução 476, no fim de outubro deste ano, na segunda maior operação deste tipo em 2022.
Com mandato discricionário, o Canuma Multiestratégia pode investir em uma série de ativos. Isso inclui desde fundos imobiliários e crédito estruturado, até ações de empresas e ativos diretos, como imóveis e empreendimentos no formato built to suit, em que um imóvel é construído já prevendo as necessidades do futuro locatário.
“Não olhamos setores específicos, olhamos oportunidades específicas”, diz Vainstein. “Queremos comprar ativos atraentes, resilientes e dominantes em seus nichos de mercado, a preços que estejam compatíveis com o retorno que esperamos para os próximos anos.”
O Canuma Multiestratégia se junta ao fundo internacional lançado em 29 de dezembro, o Reits EUA, que investe no mercado de Real Estate Investment Trust, um segmento que movimenta US$ 1,5 trilhão nos Estados Unidos e é formado por empresas listadas em bolsa que são donas de imóveis em diversos segmentos.
Mercado favorável
Enquanto vai trabalhando no lançamento de outros produtos, Vainstein demonstra otimismo com as perspectivas do mercado imobiliário brasileiro, em meio aos sinais de que os juros devem começar a cair em 2023. Ele entende que há uma série de oportunidades no mercado, desde imóveis a ativos financeiros ligados ao setor imobiliário.
“Existe muito mercado ainda para comprar ativos, ações e FIIs. Muitas dívidas interessantes estão disponíveis para serem estruturadas no mercado”, afirma Vainstein. “O mercado em 2023 vai abrir, não tenho dúvida alguma, vamos ver um mercado muito diferente do que em 2022.”
Segundo Vainstein, este cenário será particularmente positivo para o Canuma Multiestratégia, que tem como objetivo entregar entre 10% e 12% mais IPCA por ano aos investidores.
No relatório mensal relativo a outubro, a Canuma informa que o dividendo yield anualizado do FII foi de 9,05%, considerando o valor patrimonial da cota de 30 de setembro, uma vez que o fundo passou a ser negociado na B3 no dia 28 de outubro.
Além de aproveitar os primeiros indícios de retomada do setor imobiliário, o fundo da Canuma também chega num momento bastante promissor para o mercado de FIIs, produto que vem crescendo de tamanho e atraindo cada vez mais investidores nos últimos anos.
“Apesar das dificuldades neste ano, o mercado de FIIs está conseguindo crescer em 2022, porque o investidor está amadurecendo, vendo nesses fundos um componente de geração de renda e proteção patrimonial”, diz Marcos Baroni, analista chefe de FIIs na Suno Research. “É um produto que aparece cada vez mais nas prateleiras das gestoras, porque os brasileiros entendem bem esse mundo do aluguel.”
Até agosto, o número de fundos imobiliários no mercado atingiu 762, um aumento de 2,3 vezes em relação ao registrado no final de 2017, segundo o mais recente boletim mensal de FIIs da B3, de setembro. O patrimônio líquido dos FIIs listados na Bolsa somou R$ 188 bilhões em agosto, aumento de 23% em 12 meses.
O número de investidores com posição em custódia chegou a 1,9 milhão em setembro, alta de 23,5% em relação ao acumulado de 2021. E, do total de investidores, as pessoas físicas tiveram uma participação de 74,3% na posição em custódia.
Um toque de campainha realizado hoje marcou o início das negociações do Canuma Capital Multiestratégia FII, o primeiro Fundo de Investimento Imobiliário da gestora aqui na B3.
“Os FIIs, como vocês sabem, têm se mostrado muito atrativo para os investidores. Hoje já são quase 2 milhões pessoas físicas investindo em fundos imobiliários listados, o que reforça a importância do produto na atração de investidores, diversificação de carteiras e alocação em um dos setores que mais se desenvolve no Brasil”, afirmou Gilson Finkelsztain, presidente da B3, durante o evento de lançamento.
Negociado com o ticker CCME11, o fundo tem gestão ativa e aloca seus recursos em crédito estruturado, cotas de outros fundos de imobiliários, ações de empresas do setor e projetos imobiliários.
Com a listagem, a B3 passa a contar com mais de 430 FIIs listados, com um patrimônio líquido superior a R$ 180 bilhões e um ADTV de R$ 239 milhões por dia. Atualmente, quase 2 milhões de pessoas físicas possuem cotas de fundos imobiliários listados em suas carteiras.
Link para as matérias sobre e a íntegra da cerimônia de abertura de mercado do dia 28/Out:
Marcelo Vainstein defende que alta dos juros nos Estados Unidos mudará a dinâmica de ativos no mundo todo, e o investimento em real estate pode ser um bom caminho para a diversificação.
A alta dos juros mostrou para o investidor que a diversificação é um componente chave para sobreviver a momentos de virada de cenário. Com o aumento das taxas básicas pelos bancos centrais, bolsas no mundo todo (inclusive o Ibovespa) passaram a viver dias mais amargos. No caso do índice brasileiro, todos os ganhos de 2022 viraram pó. O convidado do videocast Clube Invest desta semana, o gestor Marcelo Vainstein, da Canuma Capital, lembra que o setor imobiliário é um dos coringas para a diversificação de portfólios. E isso vale tanto para quem está começando quanto para quem já tem uma quantia maior alocada: o gestor citou que cerca de 10% do dinheiro dos grandes investidores globais está aplicado em real estate.
Com mais de 20 anos de carreira em instituições como JP Morgan e Brookfield, Vainstein fundou a Canuma Capital há cerca de um ano. A gestora é especializada em investimentos alternativos, e tem como principal produto um fundo que permite que os brasileiros invistam em REITs (Real Estate Investment Trust), instrumentos de investimento norte-americanos que administram imóveis.
Em entrevista, o gestor defendeu que o setor imobiliário dos Estados Unidos é um caminho de diversificação interessante para o investidor brasileiro por duas razões. A primeira é a própria diversidade de segmentos, uma vez que é possível investir em imóveis de diferentes perfis, como apartamentos, conjuntos de casas, empreendimentos logísticos, escritórios, marinas e até torres de telecomunicações.
A segunda razão é a exposição ao dólar. Vainstein lembrou que, embora o IFIX tenha avançado uma média de 11% ao ano em um período recente, quando aplicado o ajuste do câmbio, esse rendimento cai para praticamente zero. Enquanto isso, a indústria de REIT americana cresceu a um ritmo de 12% ano, um retorno já dolarizado. “Quem quer investir em real state precisa ter visão global, e o mercado dos Estados Unidos, cujo tamanho é de mais de 1 trilhão de dólares, é o mais diversificado”, explicou o gestor da Canuma.
Juros subindo nos EUA
Perguntado sobre a alta dos juros pelo Federal Reserve e sobre como isso impacta o mundo dos investimentos, Vainstein disse que parte do processo ainda está para acontecer. Ele lembra que a inflação está perto de 8% nos Estados Unidos, um patamar que não é visto há décadas, e que o mercado de trabalho está ganhando mais ritmo do que o FED esperava. A mudança de cenário reforça a importância da exposição a ativos dolarizados, uma vez que a moeda americana deve ganhar ainda mais força nos próximos meses. Além disso, o gestor da Canuma conta que montou uma estratégia para escolher setores mais resilientes dentro do segmento imobiliário.
“Temos, por exemplo, o setor de torres de telecomunicação, que têm ganhado muito espaço e já representam mais de 10% do segmento de real estate nos Estados Unidos. Boa parte desse crescimento ainda está para acontecer, por causa dos investimentos em 5G”, exemplificou Marcelo.
Link para o replay do episódio completo do Clube Invest: https://www.youtube.com/watch?v=QjIdUt7hRaE
Link para a matéria: https://exame.com/invest/onde-investir/clube-recebe-gestor-da-canuma-brasileiro-deve-globalizar-investimentos/
Por Empiricus / 30/03/2022
Reportagem de Fernando Antunes
Acostumados a uma vida com inflação muito baixa ou até mesmo negativa, os americanos acompanham com surpresa a escalada nos preços e custos que impactam toda a economia local. Nesse cenário, o mercado imobiliário de REITs (Real Estate Investment Trusts) oferece oportunidades aos investidores
As vantagens dos investimentos em REITs tomaram conta do bate-papo com gestores da Canuma Capital e RBR Asset Management dentro da Semana de Fundos de Investimento Vitreo, que até sexta-feira (1º/4) apresenta uma programação com painéis exclusivos com os melhores gestores do país. O debate foi conduzido pelo analista da Empiricus Caio Araujo, da série Renda Imobiliária.
“Os Estados Unidos têm uma característica muito interessante que é ser o maior mercado imobiliário do mundo. São empresas que investem em imóveis no mundo todo e oferecem produtos diversificados. Dessa forma, os REITs têm proteção inflacionária muito interessante, com retornos superiores nesses momentos”, afirma Marcelo Vainstein, sócio e gestor da Canuma.
Na sua apresentação, Caio Castro, sócio e gestor da RBR, lembrou que imóvel sempre foi proteção contra a inflação. E, segundo ele, apesar da inflação nos Estados Unidos estar entre 7% e 8% no acumulado de 12 meses, a forte demanda no setor imobiliário faz com que os repasses nos aluguéis sejam até superiores aos índices oficiais.
“No setor de multifamily, os contratos de aluguéis são renovados anualmente e isso abre espaço para que os repasses de custos sejam feitos sem dificuldades. Na área de self storage, setor muito forte nos EUA, os tickets são de cerca de US$ 400 e debitados diretamente no cartão de crédito. Muitas vezes, o repasse da inflação é feito e nem é percebido”, afirma Caio Castro.
Por definição, Multifamily properties são empreendimentos residenciais, que pertencem somente a uma empresa, oferecendo unidades apenas para locação. Por sua vez, self storage é um serviço no qual empresas disponibilizam espaços ou boxes para pessoas físicas ou empresas guardarem seus bens.
Fundada em 2015, a RBR Asset é uma gestora de investimentos alternativos focada em fundos imobiliários com R$ 6,5 bilhões em ativos sob gestão. Já a Canuma Capital foi lançada em setembro de 2021, mas carregada de experiência no mercado imobiliário global, tendo sido fundada por quatros sócios oriundos da Brookfield.
Nos Estados Unidos, REITs são constituídos como empresas de investimentos que são donas de imóveis em diversos segmentos gerando renda aos seus investidores. No Brasil, o que mais se assemelha seriam os fundos imobiliários, que cada vez ganham mais atenção e espaço nas carteiras de investimentos.
Entretanto, apesar de parecidos, os REITs e os fundos não são iguais. Sendo empresas, os REITs podem se alavancar com dívidas, enquanto isso não é permitido nos fundos imobiliários brasileiros.
O mercado de REITs foi criado ainda nos anos 1960 nos EUA, com o governo americano dando um incentivo aos poupadores locais. Atualmente esse setor é grande e forte, de US$ 5 trilhões, segundo Marcelo Vainstein. Para ele, os mercados imobiliários americano e brasileiro são muito diferentes, não apenas na estrutura das empresas, mas, principalmente, em termos de tamanho e maturidade.
“O mercado americano tem muita coisa para ensinar para nós e a gente tem que aprender. A estrutura de governança lá, por exemplo, é muito profissional e é cobrada de forma extremamente severa. No Brasil, alguns fundos imobiliários têm um conselho consultivo, mas se isso fosse na maioria já seria uma melhora muito grande”, explica Vainstein.
O fundador da Canuma também destaca que o mercado brasileiro tem muito espaço para se desenvolver. Ele considera que existem muitos fundos, mas uns muito grandes e outros muito pequenos, com liquidez concentrada. Além disso, faltam players relevantes no Brasil em setores que estão em alta nos Estados Unidos, como self storage, healthcare e multifamily.
Outro ponto destacado por ele é a falta de casas de análise sell side no Brasil. “Nós temos os nossos analistas nos EUA e é impressionante a quantidade de informações que recebemos do mercado”, exemplifica Vainstein, referindo-se a um relatório que recebeu sobre a migração da população americana nos últimos dois anos para entender para onde estão indo. “No Brasil a gente ainda não tem isso, precisamos evoluir no nível de profissionalismo”.
“Para quem tem interesse em fazer investimento em REITs americanos, o dólar atual mais baixo oferece uma boa oportunidade de fazer essa alocação agora”, afirma Felipe Vaz, também sócio da Canuma Capital.
Conforme ele, as expectativas são positivas para o setor residencial, principalmente apartamentos, além dos empreendimentos logísticos e de saúde.
“Estamos aumentando a exposição no setor de senior house, dentro de saúde. É um segmento que sofreu bastante na pandemia, com taxas de ocupação desafiadoras, mas que esse ano é o que está performando melhor, subindo 14%. E os dois maiores players desse segmento estão na nossa carteira”, diz Felipe Vaz.
Na RBR, Caio Castro afirma que a casa está aumentando a exposição nas áreas de multifamily, self storage e industrial.
Link para a matéria: https://www.moneytimes.com.br/em-tempos-de-inflacao-alta-nos-eua-reits-oferecem-protecao-e-retornos-superiores-segundo-gestores-de-fundos-imobiliarios/
Link para o replay: https://www.youtube.com/watch?v=GSRe8MvD0cw
Sócios da gestora Canuma Capital contam no programa FIIS em EXAME as vantagens de aplicar no mercado imobiliário em países desenvolvidos
A diversificação de ativos, incluindo a geográfica, é uma recomendação que vale para todos os investidores. E isso não é diferente quando se trata de fundos imobiliários (FIIs). Mas os REITs, como são conhecidos no exterior, têm diferenças significativas em relação aos FIIs brasileiros. E é importante saber quais são antes de começar a investir.
Para falar sobre essas diferenças, o professor da EXAME Academy Arthur Vieira de Moraes recebeu Marcelo Vainstein e Felipe Vaz, sócios da Canuma Capital, no FIIs em EXAME. O programa vai ao ar todas as sextas-feiras às 15h.
A Canuma está lançando dois fundos de ações nacionais que investem 20% do portfólio em REITs no exterior que não contam com programa de BDRs no Brasil, e o restante em BDRs de REITs disponíveis na B3 (já são cerca de 40). Um deles tem hedge cambial (seu desempenho não sofre com o sobe-e-desce do dólar), e o outro não tem. Como outros fundos de ações nacionais, a incidência do Imposto de Renda é de 15% no resgate das cotas.
A alocação, aponta Vainstein, será feita de forma gradual, já que o mercado de investimentos americano enfrenta um mês de janeiro desafiador, com o S&P 500 registrando uma queda de dois dígitos. “No curto prazo, os REITs devem sofrer mais, pois representam mais de 3% do S&P”, disse o gestor.
Principais diferenças
A principal diferença dos REITs (sigla para Real Estate Investment Trust) para os fundos imobiliários brasileiros é o seu objetivo. Como são empresas do mercado imobiliário, listadas em bolsa, e não fundos, seu foco é crescimento. No Brasil, os fundos se concentram mais na distribuição de dividendos.
“Aquisições são importantes para os REITs. Nos Estados Unidos há transações na casa de 800 bilhões de dólares por ano. Existem empresas de dívidas, desenvolvimento e também reciclagem de capital. É um dinamismo que não se compara ao mercado brasileiro”, explicou Vainstein no FIIs em EXANME.
Vainstein, Vaz e mais dois sócios fundaram a Canuma em 2021. Vainstein havia sido anteriormente CIO (head de investimentos) da Brookfield Property Group no Brasil e responsável por 11 bilhões de reais em ativos sob gestão. Vaz ficou mais de dez anos no Santander, onde foi head de Análise de Fundos Imobiliários e REITs (EUA).
Vaz destacou no programa o trabalho de gestão dessas empresas imobiliárias. “Algumas têm 80.000 apartamentos no portfólio. Precisa manter o que tem funcionando e desenvolver novos ativos. Empresas como a Prologis têm ativos cinco vezes maiores que o parque logístico brasileiro. São esses portfólios que o investidor pode acessar lá fora.”
Outra característica do mercado americano, mais desenvolvido, é a sua amplitude: são mais de 20 subsetores imobiliários. Na crise da covid, por exemplo, os gestores apontaram que o segmento menos afetado foi o de tecnologia, composto por torres de comunicação e data centers, setor que praticamente não existe no Brasil, apesar de muitos REITs investirem em ativos no país, como a American Tower, proprietária de 20.000 torres de telecomunicação.
No Brasil, os fundos imobiliários investem basicamente em três setores, explicou Vaz. “Não há setor de self storage no Brasil, ainda são poucos fundos residenciais e não há opções para investir no setor de cuidados com a saúde, no qual nosso fundo está muito comprado”, afirmou o sócio da Canuma Capital.
Por que investir em REITs
Uma pesquisa recente mostrou que 224 instituições financeiras, que gerenciam somadas 13,14 trilhões de dólares, investem em média 10% do patrimônio no mercado imobiliário. “O investidor pode querer investir mais ou menos, mas mostramos o que, em média, os grandes investidores fazem”, disse Vainstein.
Ele ressaltou a necessidade de diversificação. “Não há ativo com valor perpétuo. Quando há oscilação, é necessário minimizar riscos. O Ibovespa vem registrando um rendimento modesto, mas retorno ruim em dólar. Mas, neste mês, o principal índice da bolsa subiu 10%, enquanto os índices americanos registraram queda de 10%. Em 20 dias úteis, a relação de troca mudou. O investidor precisa diversificar para capturar ganhos nos mais diferentes ciclos.”
O experiente gestor apontou que, em dez anos, os REITs tiveram retorno médio em dólar de 7,5%, mesmo passando por diversas crises. “Isso mostra a resiliência que o setor tem.”
Marcelo Vainstein, que comandou um portfólio de R$ 11 bilhões, lançou o seu primeiro fundo e se prepara para lançar outros dois. A meta: captar R$ 3 bilhões em cinco anos
Marcelo Vainstein já tinha chamado a atenção do mercado imobiliário quando deixou a posição de Chief Investment Officer (CIO) da Brookfield, em junho do ano passado. Na época, ele, que comandava uma carteira de R$ 11 bilhões sob gestão no Brasil, anunciou que criaria sua própria gestora, a Canuma Capital. E, poucos meses depois, com uma associação com o BTG Pactual, ela começa a dar as caras.
A Canuma lançou no dia 29 de dezembro do ano passado o seu primeiro fundo, o Reits EUA. “Temos um projeto bastante agressivo de, até o fim de março, ser o maior fundo de US Reits do Brasil”, diz Vainstein ao NeoFeed ao comentar sobre o mercado de Real Estate Investment Trust, que movimenta US$ 1,5 trilhão nos Estados Unidos e é formado por empresas listadas em bolsa que são donas de imóveis em diversos segmentos.
A gestora não abre os Reits nos quais investe, mas um profissional que conhece a estratégia diz que o fundo da Canuma está investindo em empresas como Prologis, de galpões logísticos; AvalonBay, de imóveis residenciais; e companhias diversificadas setorialmente como industrial, data center, hotéis, healthcare, entre outros.
O fundo, que pode ser acessado pelo público geral, com aplicação mínima de R$ 5 mil, está apenas no BTG e na Necton. Os outros dois fundos serão lançados até o fim do primeiro semestre e a captação via instrução 476 tem sido estudada como uma das principais alternativas para a listagem na B3.
Um deles é o Canuma Multiestratégia, um fundo cujo objetivo é investir e desinvestir conforme os ciclos imobiliários. “Posso estar investindo em fundos imobiliários listados, não listados, empresas do setor imobiliário listadas na bolsa, em crédito, em debêntures imobiliárias. É bem diversificado”, diz Vainstein. No mercado, estima-se que este fundo alcance R$ 350 milhões em captação.
O terceiro fundo atuará no setor de private equity e estima-se que deverá captar cerca de R$ 500 milhões. “Vamos atuar na criação de valor através de ativos, desde prontos a desenvolvimentos imobiliários”, diz Vainstein. Ele explica a estratégia que pretende adotar dando como exemplo uma compra que fez, em 2017, quando estava na Brookfield.
Na época, Vainstein enxergou oportunidade no EZ Tower. “Quarenta e cinco por cento do prédio estava desocupado e eu acreditava que ele estava em um turning point para o preço subir em três anos”, diz ele. A Brookfield comprou o prédio pelo valor de R$ 14.250,00 o metro quadrado, trouxe mais locatários e aproveitou a renovação para aumentar o preço. “Em 2020, vendemos o prédio para o BTG, a R$ 21.000,00 o metro quadrado, alavancado.”
Apesar de sua larga experiência, primeiro como investment banker, onde foi diretor de bancos como J.P. Morgan e Morgan Stanley, há quem veja um grande desafio para Vainstein. “Ele é talentoso, mas trabalhar na Brookfield, com o dinheiro dos gringos vindo fácil, é uma coisa. Buscar captação aqui no mercado brasileiro já é outra bem diferente”, diz um famoso gestor do setor. “Agora será a hora da verdade.”
A gestora, que conta com profissionais como Felipe Vaz, ex-head de análise de fundo imobiliários e Reits do Santander; Ademilson Ribeiro, ex-head de research da Brookfield; e Eduardo Moraes, ex-Itaú BBA, tem a vantagem de largar com um comprometimento do BTG Pactual, dono de 30% do negócio, de trazer R$ 1 bilhão em recursos. A meta da Canuma é ter R$ 3 bilhões sob gestão dentro de cinco anos.
Vainstein explica que Canuma é o nome da rua onde mora, no bairro da Boa Vista, onde comemorou muitas conquistas. Essa, aliás, é a segunda estreia da Canuma Capital no mercado. Ela havia sido criada, em 2015, e, quando estava em fase de captação de recursos, Vainstein recebeu a proposta de ir para a Brookfield.
Naquele momento, o executivo congelou o projeto e decidiu ir para a Brookfield como CIO da companhia no Brasil. Acabou ficando cinco anos na empresa e fez mais de R$ 8,2 bilhões em transações envolvendo real assets. “Durante esse período, além de fazer as transações e cuidar do portfólio, tinha que conversar com os investidores internacionais”, diz Vainstein.
Foi uma escola na maior empresa de real estate do mundo, com mais de US$ 200 bilhões sob gestão. “Nunca aprendi tanto na minha vida. Olhávamos todos os setores como industrial, escritórios, hotéis, residencial para renda, self storage, entre outros.” Mas Vainstein ainda guardava o sonho de ter sua própria gestora.
No fim de junho de 2021, saiu da Brookfield e chamou a atenção do BTG Pactual. “O que deixei claro para eles é que eu manteria a independência total”, diz Vainstein. Indagado sobre a vantagem de comprar um fundo de Reits aqui, com taxa de administração de 1,9%, enquanto hoje algumas corretoras possibilitam investir diretamente nos EUA, Vainstein tem a resposta na ponta da língua.
“Porque temos uma gestão ativa com alguns dos melhores profissionais do mercado, escolhidos a dedo. Nós vamos no detalhe do detalhe na avaliação dos ativos”, diz ele, que enxerga muito espaço para a indústria crescer no Brasil.” E prossegue. “Os 200 grandes investidores institucionais, que têm mais de US$ 20 trilhões em investimentos, têm cerca de 10% da carteira posicionados em ativos de real estate. No Brasil, esse índice ainda é de menos de 3%.”
Impulsionado pelo isolamento social, e-commerce atingiu receita de R$ 260 bi em 2021, enquanto a dos shoppings caiu para R$ 175 bi
Antes do previsto e com um empurrão da pandemia, as vendas do comércio eletrônico superaram as dos shoppings centers no Brasil. Segundo um estudo da gestora Canuma Capital, no ano passado, as vendas online atingiram R$260 bilhões, um avanço de R$ 160 bilhões em relação ao registrado em 2019, antes da pandemia. Na outra ponta, os shoppings faturaram aproximadamente R$ 190 bilhões em 2019 e a previsão é que tenham fechado 2021 em R$ 175 bilhões, considerando as mesmas lojas, conforme o estudo.
Os dados, contudo, de acordo com a gestora, não mostram uma tendência de perda da relevância dos shoppings no varejo brasileiro – há cerca de 600 unidades em operação no País. Mas trazem à tona o desafio de solidificar ainda mais a digitalização das vendas, um processo já em curso.
Glauco Humai, presidente da Abrasce, associação que representa os shoppings no Brasil, disse ver com neutralidade o avanço do e-commerce, mas acredita que não é possível dizer o quanto das vendas online partiram da própria estrutura dos shoppings – seja uma venda feita pelo WhatsApp ou pela própria plataforma digital do varejista. Fora isso, as lojas físicas também funcionam como uma vitrine para os produtos e fazem parte, assim, da jornada da venda, diz. “Cada vez é mais difícil de se separar o que é venda online da offline”, afirma. O executivo aponta que a aposta dos shoppings, que já vem antes da pandemia, inclui a convergência dos canais de venda.
“Todos caminham para a multicanalidade”, diz. Segundo ele, a prova disso é o movimento do varejo nativo digital abrindo pontos físicos – muitos deles em shopping centers. Segundo Humai, a compra em si já se tornou atualmente uma commodity, algo que já fez com que os shoppings se ajustassem para serem centros de serviços e facilitadores para a compra por parte do cliente. “E, na pandemia o valor do ponto físico, para contato do cliente com a marca e produto, ficou ainda mais evidente.”
Reinvenção. Para o levantamento feito pela Canuma Capital foram utilizados dados dos grupos de capital aberto, incluindo empresas de comércio eletrônico, informações sobre shoppings investidos por fundos imobiliários, dados de associações e do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), explica Marcelo Vainstein, sócio da Canuma e ex-diretor da Brookfield Property Group. Hoje, a Canuma, que investe globalmente, não possui em sua carteira investimento em shoppings no Brasil, apenas nos Estados Unidos.
“Os shoppings terão de se reinventar para ter a mesma receita por metro quadrado”, avalia Vainstein. Ele ressalva, porém, que a penetração do e-commerce não é homogênea em todas as regiões do País e, dessa forma, dependendo da área, muitos shoppings sofrem menos esse efeito competitivo.
Ele aponta que o impacto nos shoppings do País foi desigual e aqueles com problemas pré-pandemia sofreram mais, assim como aqueles localizados em locais muito dependentes dos escritórios. Já os outlets superaram todas as expectativas e os shoppings que vendem produtos importados para a população de alta renda tiveram melhor performance, pois o turista brasileiro não conseguiu viajar e comprou localmente. Por outro lado, destaca Vainstein, com a retomada do turismo e com a população vacinada, o mercado de luxo local tende a perder volume de vendas.
Fatia. O estudo mostra que os shoppings tiveram uma perda de cerca de R$ 35 bilhões para o comércio eletrônico. Além disso, os centros de compras também perderam mais R$ 15 bilhões diretamente na área de serviços, com um menor fluxo em cinemas e área de alimentação, por exemplo.
Mas, apesar de ter tirado uma fatia das vendas antes realizadas nos shoppings, o maior ganho do comércio eletrônico veio mesmo do comércio de rua, ainda de acordo com o estudo.
Em relação à participação no varejo restrito, que não inclui na conta as vendas de veículos e de material de construção, o e-commerce tinha uma fatia total de 6,8% em 2019, e essa fatia saltou para 12,7% no ano passado.
Shoppings estão voltando ao nível de 2019, diz especialista
Para o especialista no setor de varejo e sócio da Varese Retail, Alberto Serrentino, o fato de o comércio eletrônico ter ultrapassado as vendas dos shoppings não é motivo de grande preocupação para o setor. Segundo ele, os shoppings já estão em rota de atingirem o mesmo resultado pré-pandemia. O tombo das vendas ao longo dos últimos anos, lembra, foi um efeito direto do período de restrições mais duras. Além disso, segundo ele, o e-commerce já vinha com uma taxa de crescimento maior mesmo antes da pandemia.
“Quando as pessoas se sentem mais seguras, elas voltam ao shopping. E foi isso o que vimos no quarto trimestre de 2021”, diz Serrentino. Na sua leitura, o shopping center no Brasil transcende o local de compras, porque se tornou um grande espaço de entretenimento, incluindo gastronomia – e tem sido exatamente esse segmento que ainda não retomou ao ritmo pré-pandêmico, afirma.
Isso não quer dizer, porém, segundo o especialista, que os shoppings não terão de lidar com desafios específicos. Um desses trabalhos seguirá sendo o processo de digitalização, já iniciado por imposição das restrições sociais. “O grande desafio é como o shopping center conseguirá aderir à nova jornada de consumo, sendo um grande hub de entretenimento. Isso passará pela transformação digital que simplifica a vida do cliente”, destaca.
Essa transformação significará, por exemplo, conectar o cliente a uma determinada loja de um shopping, para que ele possa saber, antes de se deslocar até o estabelecimento, se um produto está disponível.
Volta. Os números já começam a refletir a retomada. Um dos grandes grupos de shoppings centers no País, com 19 empreendimentos, a Multiplan, que tem no portfólio o Morumbi e Vila Olímpia, apontou, em seus dados operacionais referentes ao último trimestre do ano que os motores estão aquecidos. Nos últimos três meses do ano, a empresa reportou número recorde na história da companhia. O crescimento foi de 8,1% ante o mesmo período no ano anterior. O último trimestre de 2021 foi o primeiro do ano com 100% da operação em horário regular.
O indicador de aluguel nas mesmas lojas (abertas há mais de 12 meses) apresentou crescimento de 41,4%. Já as vendas nas lojas tiveram aumento de 10,3% ante o quarto trimestre de 2019.
A pandemia funcionou como uma espécie de máquina do tempo de crises e levou o mercado imobiliário comercial de São Paulo de volta a cinco anos atrás. Segundo pesquisa da Canuma Capital, o segmento de escritórios da capital paulista apresenta uma vacância média de 22,7% no terceiro trimestre de 2021, índice visto pela última vez no período de 2016, quando o país passava por uma das piores recessões da história.
Segundo o sócio e fundador da Canuma, Marcelo Vainstein, “a covid-19 e recessão de 2020 trouxeram novos desafios ao segmento”. O executivo diz que, no fim de 2019, antes da pandemia, a vacância média do mercado paulistano alcançava meros 8,9%.
A análise do gestor contempla prédios corporativos considerados “premium” em São Paulo, o que totaliza mais de 2 milhões de metros quadrados de área locável. O levantamento mostra que, em 2019, “os melhores prédios de São Paulo tinham apenas 160 mil metros quadrados de área em oferta, agora são 477 mil, quase três vezes mais.”
Vainstein, porém, enxerga pouca semelhança entre os dois momentos críticos enfrentados pelo mercado imobiliário da capital paulista. “Mesmo se o país não tivesse mergulhado na recessão de 2015 e 2016, teria havido na época um desequilíbrio de oferta e demanda. Agora, o problema é que a demanda líquida praticamente desapareceu nos últimos seis trimestres.”
De acordo com Vainstein, o mercado atual não apresenta oferta excessiva. Já em 2016, quase todas as regiões de São Paulo estavam superofertadas. O quadro encontrado pela pesquisa é de crise ainda que algumas regiões, como as avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek, mantenham vacância baixa. Quase 70% dos prédios estão com alguma vacância. Conforme o gestor, a mediana de espaços desocupados por prédio era de 2,7 mil m2 por prédio em 2019 e agora está perto de 5,7 mil m2.
Existe muita diferença entre regiões com relação a esse cenário, explica Vainstein. A Faria Lima tem uma posição muito favorável, com somente 10% de vacância frente a mais que o dobro da média. Na avaliação do gestor, a região da avenida Chucri Zaidan apresenta o cenário mais desafiador entre os grandes polos empresariais de São Paulo. A área apresenta uma vacância de 36%, enquanto o bairro de Pinheiros exibe um índice de 25%.
Para o sócio da Canuma, a pandemia afetou a demanda dos últimos 18 meses e contribuiu para o aumento da vacância. “É muito cedo para fazer uma interpretação mais precisa, uma vez que mais da metade das empresas ainda não tomou decisão definitiva sobre a nova política de trabalho, mas, olhando as pesquisas aqui e no exterior, aproximadamente 80% a 90% das empresas e empregados querem introduzir ou aderir ao trabalho híbrido”, avalia o gestor.
“Estimamos que o impacto do trabalho híbrido e a paralisação da tomada de decisão de novas expansões de espaços físicos já contribuíram com o aumento da vacância em torno de 7 pontos percentuais. É mais da metade do aumento total da vacância de quase 12 pontos no último ano e meio, de 11% para 23%.”
Na visão do especialista, o fim de 2021 e o próximo ano vão reservar momentos desafiadores para o mercado de escritórios em São Paulo. “Poderemos ter um período de grandes concessões para segurar os clientes e possivelmente alguns movimentos de ‘flight to price/quality’, pondera. De acordo com Vainstein, a volta aos escritórios aumentará significativamente em 2022, o que ajudar na retomada do mercado. “Existe um hiato de entregas de estoques e, portanto, se não houver um crescimento em 2022 a oferta do fim do ano que vem e de 2023, em algumas regiões, poderá pressionar o mercado”, afirma.
